A performance do Mercado de Imóveis no Brasil

uma noção básica sobre os índices imobilários

Neste artigo, veremos do que se trata o Índice IFIX, o principal índice de fundos imobiliários no Brasil constituído em 2011, um índice novo, justamente pelo fato de que os FIIs no Brasil serem um instrumento de negócios bastante recente, datando do início da década de 2000. Também abordaremos outros índices de menor notoriedade e, por fim, comparar a performance de todos esses índices ao longo dos últimos anos.

De acordo com o site da Bolsa de valores, o objetivo do índice IFIX é ser o indicador de referência do **desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários negociados nos mercados de bolsa de valores. Ou seja, o IFIX é hoje, o melhor representativo do mercado de fundos imobiliários.

**Nem todos os fundos imobiliários compõem o índice IFIX

índice de retorno total

O IFIX é um índice de retorno total, ou seja, todos os proventos pagos pelos Fundos de Investimentos Imobiliários que fazem parte do índice são reinvestidos nos próprios fundos imobiliários em questão, e o valor da cota do índice é recalculado com base no retorno total de cada fundo imobiliário.

Sempre ao ver uma relação com a rentabilidade do IFIX, ela representa a valorização da cota dos fundos + o reinvestimento dos proventos, ou seja, o retorno total.

índice de negociabilidade

Representa o quanto um determinado ativo é fácil de ser negociado em bolsa, sendo calculado com base no total de negociações feitas no dia. Ou seja, se um ativo tem um bom índice de negociabilidade, não teremos dificuldades em comprar ou vender o ativo no homebroker.

Os FIIs são ponderados por valor de mercado

Valor de mercado é igual a quantidade de cotas de um fundo em questão, multiplicado pelo valor da sua cota. Isso quer dizer que, os maiores fundo imobiliários, com maiores valores de mercado, têm uma influência muito maior na rentabilidade do índice, do que FIIs com menor valor de mercado.

Este fator também é levado em consideração na composição do Índice IFIX, pois auxilia a representar de fato o mercado de fundos imobiliários do Brasil como um todo, dando um maior peso justamente aos FIIs com uma maior representatividade no mercado brasileiro.

Outro critério de seleção, é o de exclusão dos fundos imobiliários que surgiram recentemente, provenientes de oferta pública — IPO e de fundos imobiliários que sejam classificados como penny stock, ou seja, um ativo, ação ou cota de uma empresa cujo preço unitário seja menor do que um real.

índice FTSE Nareits

Para comparar, temos o Índice FTSE Nareits criado em 1971, quase tão antigo quanto o nosso Índice Ibovespa. Os REITS, que são Real Estate Investment Trust, são o paralelo norte americano dos FIIs aqui no Brasil.

outros índices

IMOB

O IMOB não é um índice de imóveis, mas sim um Índice Imobiliário (IMOB) que reflete o desempenho das ações das empresas compõem o índice, ou seja, representa os ativos mais negociados e de maior representatividade no setor imobiliário. Ele compreende tanto empresas que atuam na exploração de imóveis como construção civil. O índice é composto por ações e units, além do que, o IMOB tem baixa correlação com o IFIX.

IGMI_C — Índice Geral do Mercado Imobiliário-Comercial

É um índice cujo objetivo é o de metrificar o desempenho histórico dos imóveis comerciais do brasil. O índice representava de forma bastante profissional, o mercado de imóveis comerciais no Brasil. Contudo, foi descontinuado em 2018.

FipeZAP — Índice de Preços de Imóveis Anunciados

o FipeZAP é um índice que publica os dados necessários sobre a evolução dos preços do setor imobiliário. Ele utiliza métodos estatísticos para oferecer as informações à população.

gráfico de varição do índice ZAP em relação ao Ibovespa

Ao longo do tempo, além do acompanhamento mensal dos preços dos imóveis, também foram desenvolvidos outros produtos associados ao mercado imobiliário:

  • Índice FipeZap Histórico: é um índice trimestral de preços de imóveis anunciados no município de São Paulo a partir de 1965
  • Raio-X FipeZap: a partir de dados coletados por pesquisa elaborada conjuntamente e conduzida pelo ZAP com os usuários do seu site, a Fipe consolida e publica os resultados. A pesquisa apresenta três conjuntos de indicadores (descontos, expectativa de mercado e motivo de compra)
  • Boletim FipeZap: publicação com análise econômica, com foco em conjuntura do mercado imobiliário, onde serão abordados temas de macroeconomia e análises relevantes para o setor

Ibovespa

Índice Bovespa (Ibovespa) é o mais importante indicador do desempenho médio das cotações das ações negociadas na Bolsa. É formado pelas ações com maior volume negociado nos últimos meses.

Na Bolsa, os investidores podem negociar ações de aproximadamente 500 empresas diferentes. Para se ter um indicador que represente de forma fiel e eficiente o comportamento do mercado todo, foi criado o Ibovespa.

O Ibovespa é a formação de uma suposta carteira de investimentos que, é composta de 66 ações de empresas retratando a movimentação das principais ações negociadas na Bolsa.

Estas ações, em conjunto, representam 80% do volume transacionado nos doze meses anteriores à formação da carteira. Como critério adicional, exige-se que a ação apresente, no mínimo, 80% de presença nos pregões do período. Portanto, o critério de corte é a liquidez e representatividade da ação para compor o Ibovespa.

comparação de desempenho entre índices

Aqui compararemos a partir de 2011, nessa comparação colocaremos os índices de imóveis, índices de ações Ibovespa e a taxa livre de risco CDI:

  1. IFIX
  2. IMOB
  3. IGM-C
  4. FipeZap
  5. CDI
  6. IBovespa

Como podemos notar, o Ibovespa e IMOB, ambos por serem índices de ações, comportam-se de maneira muito similar. Logo após, temos a três linhas pontilhadas, representando o índice FipeZap, sendo o FipeZap Residencial de melhor resultado entre as três. Acima destes, temos o CDI em oliva, a taxa livre de risco Brasileira, a linha em degraus representa o IGMC descontinuado e a linha vermelha, com o melhor retorno a longo prazo no período, é o IFIX.

dividend yield

Aqui temos o dividend yield das quinze maiores posições dos fundos imobiliários do IFIX hoje.

A linha azul é o dividend yield em dados não tratados, enquanto a linha roxa equivale a média móvel de 6 meses a fim de atenuar essa alta volatilidade nos dados.

taxa de pagamento de aluguéis

Esse gráfico representa a taxa de pagamento de aluguéis conforme o índice FipeZap. As duas curvas representam os imóveis residenciais (azul) e comerciais (vermelho).

taxa de pagamento de aluguéis

Historicamente os imóveis comerciais têm pagado um valor maior. De acordo com a regra de ouro, os yields recebidos pelos donos dos imóveis estão bem abaixo do 1% ao mês e, inclusive, recentemente, rendendo abaixo de 0.5% ao mês. Lembrando que essa taxa é referente ao rendimento bruto. Ou seja, ainda há desconto de imposto de renda, taxa de intermediação, IPTU, demais despesas que um dono de imóvel tem qu arcar.

sobrepondo os retornos

Vamos sobrepor os gráficos para compararmos do rendimento médio dos principais fundos imobiliários já líquidos de impostos e de custos em conta, com o rendimento calculado pelo índice FipeZap, do rendimento dos aluguéis.

A média de pagamento dos fundos imobiliários, historicamente desde 2011, sempre superou a média de pagamentos dos imóveis analisados pelo FipeZap de Imóveis. Se configurando como a melhor forma de se investir em imóveis.

o que vimos até aqui.

  • O IFIX é o índice que representa os fundos imobiliários no Brasil;
  • Outros índices do mercado imobiliário existem, mas não andam no compasso do IFIX
  • O desempenho histórico do IFIX superou todos os outros índices na análise.

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