Como fazer (mais) dinheiro em Fundos de Investimentos Imobiliários

valorização da cota de um fundo

Para explicar como podemos ganhar dinheiro utilizando valorização da cota, vamos fazer uma análise paralela com outro ativo, a compra de um terreno. De forma bastante simples, um terreno por si só não gera renda.

Muitas vezes o critério para se investir um terreno, é a sua localização em uma região promissora que eventualmente receberá aportes e tem a perspectiva de novos empreendimentos no futuro ou, simplesmente, porque acredita ser uma oportunidade muito boa pelo preço estar muito abaixo da média de mercado. Resumindo, para fins didáticos:

por que comprar um terreno?

  • porque o terreno está barato hoje em relação a outros da região (value investing)

Retornando para realidade do mercado financeiro, essas duas formas de investimento em terrenos se assemelham muito a duas formas de investimentos em ações.

growth investing

value investing

como isso influencia na valorização da cota do fundo?

valorização da cota EURO11

O valor da sua cota nos últimos 10 anos dobrou de tamanho sem reinvestimento

rendimentos da carteira

fundos diversificados

O gráfico abaixo contém o valor financeiro pago por cota do fundo EURO11. O valor pago por cota, permaneceu suficientemente estável, mesmo ao longo de 10 anos. Passando inclusive pela crise que tivemos em 2013, 14 e 15.

proventos EURO11

Esse tipo de situação resulta em uma previsibilidade muito grande de recebimento de dividendos em conta na corretora. Como podemos ver, houve períodos em que não houve pagamento de rendimentos, como no fnal de 2012, início de 2013…contudo, também houve períodos que os proventos pagos foram consideravelmente abaixo do mês anterior.

Por mais que os fundos tenham apresentado grandes variações nos pagamentos das cotas, em especial entre 2014 e 2017, vale lembrar que esse risco seria mitigado pelo fato de que não é o único fundo que teríamos em carteira.

Ao montarmos uma carteira de fundos imobiliários, conseguimos aumentar de forma bastatne considerável essa previsibilidade de proventos entrando na conta corrente.

Dito isso, vamos somar esses rendimentos por cota do EURO11 aos rendimentos por cota de outro fundo e ver se conseguimo mitigar essa variação dos rendimentos recebidos com o objetivo de aumentar a previsibilidade.

soma dos rendimentos recebidos por cota EURO11 + HGRE11

Perceba como não há mais grandes períodos em que o valor pago varia. Ao invés disso, temos uma previsibilidade de rendimentos/aluguéis pagos bem maior. Porém, é claro, há alguns eventos negativos ainda evidentes, afinal ainda estamos tratando de uma carteira bastante concentrada em apenas dois fundos imobiliários.

que tal agora?

dividend yield médio

Com uma carteira contendo 10 fundos imobiliários, como visto acima, já não existe mais nenhum evento negativo ou período abaixo do comum. O que diz respeito aos investimentos dessa carteira é justamente o oposto, em que se destacam alguns eventos positivos nos rendimentos/aluguéis pagos pelos fundos ao longo desses anos.

retorno total

Praçando um paralelo no mercado imobiliário, temos uma situação similar a de uma sala comercial, por exemplo. A sala comercial proporciona renda de duas formas:

  1. Aluguél pago pelo inquilino da sala comercial
  2. Valorização da sala no mercado por algum fator

Para os fundos de investimentos imobiliários, o que acontece é exatamente o mesmo. O FII, ao mesmo passo que paga rendimentos de forma regular ao cotista, também tem o seu valor de cota variando ao longo do tempo. Essas são, resumidamente as duas formas que podemos ganhar dinheiro investindo em fundos imobiliários.

Retorno total é a melhor métrica para a situação de recebimento de proventos, pois ela engloba em sua rentabilidade, tudo o que acontece com o ativo.

EURO11

Ao reinvestirmos o dinheiro pago pelo fundo, no próprio fundo, nós estamos multiplicando a valorização do fundo e mitigando as quedas. Ou seja, ao usar a renda passiva do próprio fundo para financiá-lo, estamos fortalecendo e sustentando sua valorização.

HTMX11

resumindo

  • Quantos mais FIIs na carteira, maior a previsibilidade dos rendimentos pagos;
  • O verdadeiro ganho está no Retorno Total.

Obrigado.

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